出租人侵犯承租人的优先购买权，承租人能否请求法院宣告该房屋买卖无效？

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2006年2月，原告陈海在市区中心地带向某房地产开发有限公司租了一间商铺，签了一年的租赁合同，年租金2.4万元。2007年1月，合同快要到期时，某房地产开发有限公司预公开出售所有商铺，其中包括原告陈海承租的这家商铺，某房地产开发有限公司向原告陈海发出了《商品房购买意见征询书》，征询他是否购买。原告陈海看到《意见征询书》上列明房屋每平方米价格2.1万元，总价65万元，办理手续的定金为1.8万元，原告陈海没有明确表态是否购买，说在考虑一下再定。但当原告陈海的租赁合同快到期，准备向某房地产开发有限公司购买这间商铺时，才得知某房地产开发有限公司已与一位张明华签订了商铺出售合同。事后，原告陈海得知，张明华购买商铺的总价只有63万元，而且支付的定金也只有1.2万元。2007年1月，原告陈海某房地产开发有限公司交涉无果，于是向法院起诉，要求某房地产开发有限公司解除与张明华的合同，并以与张明华相同购房条件购买房屋。
2007年3月，某法院民一庭开庭审理认为，根据《民法通则》和《合同法》的规定，出租人出卖租赁房屋时，应当提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权。某房地产开发有限公司虽然在出售房屋前征询了承租人原告陈海的意见，但没有把给予张明华的优惠条件告知原告陈海，而且在三个月期限未满时就与张明华签订合同，其行为已经侵犯了原告陈海的优先购买权。法院一审判决：某房地产开发有限公司与张明华签订的买卖合同无效，由某房地产开发有限公司按照与张明华签订的合同条款与原告陈海签订合同。

法院作出这样的判决有着充分的法律依据。

所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。《城市私有房屋管理条例》规定：“房屋所有权人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。” 最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见试行》第118条规定：“承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

出租人出卖房屋时未尽通知义务，致使承租人丧失行使先买权机会的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。由此可知，承租人的先买权具有物权的效力，可以对抗第三人。《公司法》和《合伙企业法》的规定，在股东依法转让其不动产出资或者合伙人依法转让其不动产份额时，如果事先未取得其他股东或者合伙人的同意，其转让行为无效。所以，其他股东或者合伙人的先买权亦具有物权的效力。但共有人的先买权是否具有物权的效力，不无疑问。依照最高人民法院《意见》（试行）第89条的规定，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意，有偿取得该项财产的，应当维护第三人合法利益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。所以，第三人在取得不动产时是恶意的（不论有偿或者无偿），享有先买权的共有人可以请求人民法院宣告该不动产买卖是无效的；第三人在取得不动产时是善意的、有偿的，并且依法办理了产权过户登记手续，享有先买权的共有人就不能主张该不动产买卖无效，只能向出卖该不动产的共有人请求损害赔偿。另一方面，先买权人应当在一定期限内行使先买权，否则，先买权人无限拖延表示是否购买，义务人出卖其不动产的权利就无法得到实现。所以，最高人民法院《意见》第118条规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出卖房屋之前未予以书面表示购买的，视为放弃。

由此可见，在本案中，某房地产开发有限公司与张明华签订的购房合同显然侵犯了原承租人原告陈海的优先购房权，法院理所当然要支持原告陈海的诉讼请求。实际上，在现实中，开发商利用其绝对优势，时常侵犯处于弱势地位的消费者合法权益，不少消费者怕折腾不起，只好自认倒霉，很少有人敢于拿起法律武器向那些开发商挑战，维护本来就属于自己的合法权益。笔者希望通过这个案例，呼唤越来越多的消费者勇敢站起来，拿起法律武器，这样才能推进建筑市场健康发展，促进和谐社会的建立。

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