开发商申请破产，房子成了烂尾楼，业主该怎么办？李,晓,宁律师

一、烂尾楼一般怎么处理？

1、弄清产权归属

根据房屋的买受方式不同，可以区分为两种：按揭贷款买房和分期付款买房，不同的买房方式关于房子的权利归属情况也不一样。建议购房者及时的咨询专业的法律意见，弄清自己的权利归属问题。

2、分步交涉维权

如果发现楼盘已经开始出现“烂尾”迹象，就应该要提前做好准备，督促开发商按时的开展施工，自己也应该早作准备，争取将购房者的损失便可降到最少。若是开发商因为资不抵债而破产，这个时候千万不要轻易的选择退房。因为在退房以后，也无法及时的拿到购房款，只能拿到收据或欠条，因为开发商目前并没有资金支付。

3、未雨绸缪也重要

事先利用好手中的主动权，对开发商做一个全面的了解。目前房地产实行的是预售制，根据相关规定，没工商登记、税务登记，资质不全的开发商不能施工，包括房地产五证、两书不齐全的不能买卖，这都是老生常谈了。

二、业主该怎么办？

如果只是开发商资金断裂，给开发商一点时间，开发商如果能在短时间内筹措到资金，完成后续工程。如果开发商破产楼房烂尾，不可将房子退给开发商，因为退房以后，购房者只能拿到收据或欠条，购房者和开发商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。债权债务关系在之后法院的拍卖破产偿债先后里，优先级别低于消费者关系。

本所办案的过程中总结出了处理烂尾楼事件的办案思路和经验即：在开发商尚有偿还能力的时候尽早起诉退房，拿到自己交付的房款，如果开发商没有资金退还业主房款，或者干脆已经跑路，房地产开发公司人去楼空的情况，我们推荐业主维权的方法是组织团结起来，聘请专业律师发起集团诉讼。
那么这个过程中又要注意哪些事项呢？北京栩锐律师事务所认为最重要的是的就是人心齐，只有业主们有序的联合在一起，积极的组织在一起，才能达到最理想的效果。其次，抓住时机，相对于其他债权人来说，业主群体势单力薄，消息也相对闭塞，如果团结不紧密还会导致行动上的延迟。这直接的导致了业主可能会错失诉讼的最佳时机。因此我们建议：在这个过程中一定要聘请专业的律师，作为专业的房产律师由于自身具有丰富的办案经验，能够最快速的组织起业主，进入维权程序。另一方面，与开发商的谈判，与政府、银行、施工方协调开发商资产，向法院提起诉讼，后期判决的执行等方面不仅仅需要专业律师，而且需要专业的律师团队来做。最后还要注意的是冷静，对于烂尾楼事件中每个业主的损失可能都是一笔不小的数目，有的可能半辈子的积蓄。在此时，人难免会不冷静，采取一些极端的方式维权，最后得不偿失，因此保持冷静是至关重要的。