房产的所有人未满18周岁，然后是他父母（监护人）代签，这份抵押有没有效？

这份抵押是否有效分下属两种情况：
1、根据我国《民法通则》第十八条第一款规定：“监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除了被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”房产所有人基于父母的赠与获得了房屋，父母作为孩子的监护人，对于孩子的特有财产享有处分权、使用权、收益权。
但如果父母以此套房屋作为自己担保债权的抵押使用，即抵押贷款，或者出售此套房屋，将所得房款用于偿还自己所负的债务，就违反了为了子女利益之法律行为的原则，是不允许的，构成了对其监护权的滥用。因此，根据相关规定，在上述情况下，监护人不能将未成年人名下的房产用于抵押贷款。

未成年人的监护人只能为被监护人利益处分房产，如果贷款用途不是用于该未成年人利益的话，一般会被认定为抵押无效。

只是作为抵押，贷款用途用于家庭经营，也是用于家庭生活，有利于改善被监护人的生活条件，很难说不是为了被监护人利益，原则上有效。

房管那边认就可以了。只要不是明显损害被监护人利益的，一般都没有问题的，比如利用来进行其他投资之类的。既然有约定用途，并且保证不改变的，应该是有效的，不过具体看用途了。

父母可以代替子女行使部分权利，不是全部。抵押行为并非对财产的处分，是对于合法财产权利的一种条件的设定，只要双方意思表示真实，合法有效，在不危害未成年子女的前提下，有效