税是解决中国房地产困境的良药吗

近日召开的第十二届全国人大五次会议上，房产税立法草案并没有被提交人大常委会审议安排，热议了多年的房产税暂时和我们说“再见”。中国房产税制改革是在2003年中央第十六届三中全会上第一次被官方提出，要在“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。从此，房地产税成为亿万中国人最关注的话题之一。2011年，上海市和重庆市开始实施个人房产税试点。2016年，原中国财政部部长楼继伟在G20税收高级别研讨会上表示，将“义无反顾”地推进房地产税制改革。房地产税仿佛离我们越来越近了。有人期待，有人担忧，有人害怕，众说纷纭，各持己见。
支持者与反对者的声音
支持者认为，房地产税能：一、增加房产投资者的持有成本，促成投资型房产上市交易并减少投资性购房需求，从而拉低房价;二、能减少地方政府对“土地财政”的依赖，使得政府不再有动机推动地价上涨;三、能缩小贫富差距，调节收入不平等。
与之相对，质疑者则认为：一、中国的房地产市场目前是一个卖方市场，房地产税很可能被供给方转嫁给需求方，对降低房价起不到什么作用;二、房产税在房价越高的地区征收得越多，政府依然有动机推动房价上涨;三、有的低收入人群有房但收入较低，房地产税给他们增加了额外负担。
简单看来，两方的观点都很有道理。这恰恰说明了中国房地产税制改革的复杂程度，说明中国政府需要综合考虑地区差异，科学、灵活地设计房地产税。同时，这也说明了，仅仅是开征房地产税一项改革可能无法妥善解决中国目前房地产市场的困境。
中美新三国房地产税对比
很多热点评论文章在讨论国外房地产税经验时，讨论得最多的是美国的房地产税制。诚然，美国是西方国家中房产税制最完善的国家，学习其先进经验无可厚非。笔者也在最近一篇工作论文中，详细记录了美国房地产税的地区差异(Liu
and Yang, 2016)。然而从房地产税征收方案看，中国也许更应综合考虑美国和新加坡两国的经验。
从美国的经验看，房地产税是由地方政府对土地和房屋直接征收。一般说来，一间普通民宅的房地产税额取决于当地的税率与房屋估值。估值由政府专门部门负责，跟房屋当前市场价与前一次估值结果都有关系;而税率由地方政府根据地方财政需要决定。目前，美国房地产税率介于1%-3%之间。目前很多西方国家都有类似的房地产税制。
然而，中国跟美国的几点差异决定了中国盲目照搬美国模式不可行：一是在美国，土地被业主永久持有。住户要享受当地公共资源，为房地产税买单理所应当。然而中国目前居住用地使用年限仅为70年。也就是说开发商或者个人在向国家买地时，已经交纳了70年的“土地税”，再按房屋价值的一定比例收税有重复收税之嫌。二是美国的房价收入比远低于中国，此前一些统计数据已经证明了这个事实。但是人们做中美对比时经常忽略一个重要的事实：美国的民宅大多为独门独栋，一家人住在一栋单独的建筑物内。这一类民宅建筑面积与使用面积一般都是中国公寓房的好几倍。实际上，单位面积房价与收入之比在美国更低。这样的情况下，美国普通家庭的收入支付房产税压力远没有中国普通家庭那么大。
新加坡的土地产权年限大多为99年，跟中国更加类似。而新加坡房地产税的计算基础是房屋的年值。所谓年值，是业主出租一个房间(不是一整套)一年所获得的租金收入，再减去物业管理等开销所得的纯利润。自住用房也需要按年值缴税，但能享受一定税收减免。随着房产年值提高，税率也水涨船高。新加坡房产税偏向弱势群体，普通人少缴，有钱人多收。对于超过一定面积的“富人住房”，更是一律征收高倍的土地出让金和物业费。
考虑到目前中国现行的土地产权制度跟新加坡更为类似，而且目前收房产税的目的也更倾向于调节市场，新加坡的房地产税制是不错的选择。在这种税制下，一些人所担心的房地产税会造成低收入有房人群压力过大的情况就不会存在：对自住人群的优惠会保护低收入人群;对盈利性房租的高税率会使得持有多套房靠房租谋利的人群多交税。
对房租收税，可以理解为一种流转税，不会存在上面提到的对同一块土地在70年内重复收财产税的法理问题。此外，中国目前征收个人所得税时，对于工资或营业性收入征收较普遍，但对于房租类型的收入基本无法覆盖。房租收入成为了一个“避税天堂”，此种类型房地产税可以有效缓解这一问题。当然，在中长期具体选择美国模式还是新加坡模式需要综合考虑。
房地产税是否是解决中国房地产困境的良药?
中国目前的房地产市场存在着严重的两极分化现象。一方面是一二线城市新建商品住房供不应求，核心区域新增用地不足，房价一路上涨。另一方面是三四线城市库存积压严重，去库存困难，市场疲软。这背后的深层次原因值得我们思考。从数据上看，楼市库存积压严重的城市都或多或少存在人口外流、产业空心等现象，而楼市持续火爆的均为人口持续净流入的城市。这种结构性房价上涨或是下跌通常较为刚性，房产税能起到的作用可能有限。
因此，要解决一线城市房价上涨的问题，需要综合使用多项政策。一是打击楼市投机炒房行为。对于哄抬房价的投资者而言，可以连房租都不要的空着，一点儿房产税对其可能影响不大。“捂盘惜售”的开发商也在此列。结合多种政策打击楼市投机倒把必不可少。二是建立完善的商业出租房行业制度。现在的租房市场完全是房东主导，对租客的保护很少。租房行业的完善对于购房需求的分流有重要作用。三是适度增加房价上行压力较大城市的土地供给。增加供给是人口持续增加的城市控制房价重要的一环。当然，城市同时要做好基础设施建设，确保城市居民生活质量。四是统筹区域协调发展。如果优质要素都在某些城市聚集，人口无法分流到别的地方。单纯靠以房控人，在长期看是行不通的。
中国房地产税之所以如此引人注目是因为很多人把它当成了稳定房价的良药。然而，房产税只是房产政策中的一项，虽然十分重要，但并不能独立成为解决中国房地产痼疾的灵丹妙药。除了上述提到的一些政策，还需要结合其他的宏观经济政策，如利率、贷款、收入税制度等，并综合考虑中国土地使用年限的问题，才有可能能使中国的房地产行业走向健康、长期、稳定发展的轨道。
长期来看，中国征收房地产税势在必行。但房地产税制改革涉及大量利益调整，是一个涉及民生利益的重要税种。目前中央正在综合各方意见，力求尽量考虑周全，短期内可能难以推出房地产税。近日召开的第十二届全国人大五次会议上，房产税立法草案并没有提交人大常委会审议安排，也说明房地产税制改革还需要酝酿。但这并非坏事，作为中国里程碑式的税制改革，多花一些时间去平衡各方利益也是应该的。在这个过程中，就需要我们不断去思考与探索，为中国房地产市场与中国经济的健康未来贡献一份力量。
最后，祝“耕者有其田，居者有其屋”。
从需求方角度看,不一定限购,办法就是实行房产税。房产税具有内在的稳定性,房价越高征的税越高。

为什么我国大城市住房供不应求,小城市住房却买家难求?我国房地产的问题究竟出在哪里?作者从土地问题入手,系统地分析了我国的土地现状和大城小镇的困境,从需求角度提出的解决方案是房产税。
城市化的基本定义和逻辑就是聚集,越大的聚集越有优势。
迁移是为了追求幸福感
中国是一个人多地少的国家,也可以说是世界上土地稀缺度最高的国家之一。土地稀缺度的衡量,并不是按你拥有多少土地面积,而是按可居住面积计算。中国虽然有960万平方公里的国土,但是真正能够居住的和可耕种的面积并不多。我们的人均可居住面积只是世界人均可居住面积的1/3左右,所以人地关系相对比较紧张。
最近这一轮地价暴涨和房价暴涨,暴露出一个重要的政策性原因,就是我们的城镇化战略导致两极分化。
因此,我们的愿景是什么呢?就是希望人们从农村迁移出来以后,都到小城市中去找工作和安居乐业。我们不要把幸福函数复杂化,年轻人迁移的目的,就是要找一个好一点的工作,找一个有兴趣的工作,找一个收入高一点的工作,这是最基本的。可是现实中,很多产业和企业并没有到小城市去,相反小城市的企业都往大城市搬。
为什么都往大城市里搬呢?
在内陆地区的一些地方,原来指望沿海地区产业转移到这里来,内陆地区的小城镇可以发展。但是这些产业还是去了内陆地区人口聚集的大城市。企业没到小城市去,人怎么会到小城市去呢?既无法提供那么多就业,也无法提供那么多收入,所以人们还是涌向大城市。
我们要研究城市化的基本逻辑。为什么会有城市化?为什么农村人口要向城市集中?最早出现的是乡镇工业,后来许多乡镇工业都进城了。因为在分散的乡村没法搞工业,它不具备聚集效应,而聚集效应是规模效应的一种。
当年农村搞乡镇企业,每个镇或每个村都要搞工业,修路、通电、拉根电话线成本都非常高。而在城市周边搞开发区,它的基础设施不仅便宜,而且更健全、更齐备,包括物流,包括交通,包括信息等等,更有利产业的发展,同样的投入可以支撑更多的产业和更多的企业。
城市化的基本定义和逻辑就是聚集,越大的聚集越有优势。当然大的聚集也可能产生一些负的效果,但是总体比较,它的收益和成本代价哪个更高一点,最后就会向哪方面倾斜。世界历史近百年来,大城市越来越发展,人口越来越向大城市集中,包括发达国家的大城市集中程度也是越来越高。联合国专门写了一个报告《大城市的优势》,说连治理污染也是大城市更有效益,只有一定规模人口的大城市,才可以建设高水平的污水处理厂。
人口聚集还会带来很多东西。产业的聚集创造了就业,创造了收入,有就业和收入就能吸引人口。而人口的聚集又会创造新的服务业的就业,服务业就是家庭生活的社会化。在农村,你想去饭馆吃个饭可能要走二十里路,去饭馆吃的人少,饭馆没有规模效应就发展不下去。
城市人口聚集,大家可以很方便的去下饭馆,整个家庭生活就社会化了,同时又创造了更多的就业。顺便说一说,你自己在家洗头是不计入GDP的,也不创造收入。如果你到外面洗头,理发师的工作就创造了GDP,你就创造了别人的就业和收入,这就是人口聚集带来的好处。
现在高级知识分子、大学毕业生都愿意往大城市聚集,就是因为大城市有创新的机会,这涉及到现代经济学一个重要的知识外溢效应原理,知识存量在互相碰撞中可以产生新的知识增量,知识存量越多增量越多。
从城市角度讲,人口越聚集,越能创造新的机会、创造新的经济、创造新的知识。大城市人口聚集,往往能产生新的文化和所谓的时尚、创意等等,很多年轻人选择在北京漂着,就是喜欢这里有各种文化融合和创意的氛围。2008年、2009年金融危机以后,沿海地区经济自由落体式的下滑,有2000万农民工下岗提前回家过年了。但是刚过完春节,我们观察到有很多人又跑回城市来了。
当时经济还没有恢复,人为什么就回来了?在调查中,一个小伙子说,回到农村我的手机没信号,所以我非得回来不可;另一个小姑娘说,我回去以后头发没法打理,所以就回来了。年轻人回到城里来,不光是因为这里有工作,而是更喜欢这里的生活。总之,大城市不仅创造了就业,创造了收入,而且还能不断产生新鲜的事物,这就是人口迁移的规律。
回顾中国这些年来的发展,人口迁移大多数是奔着大城市去的,当然也不是一下子都到了北上广深,而是一个阶梯一个阶梯上来的。很多在大城市打工的农民,已经在家乡的县城里买了房子,县城里的人想去地市级城市,地市级城市的人又想去省城。
大城市必须要聚集一定规模的人口,才会出现好的学校、医院和各种文化生活。据说少于一千万人口的城市,都养不起一个以西洋音乐为主的音乐厅。希望有多元化的生活,在小城市不行,只有到大城市,全世界都是如此,中国也不例外,人的基本选择逻辑是一样的。
然而,我们现在实行的是大城市设限,不让人们进大城市,没有按照未来人口不断进入大城市的规模,来考虑和安排各方面公共品的供给,包括土地的供给。现在政府已经不能禁止人们选择到哪里去了,因为迁移是自由的,人为设限只是想控制资源,但是实际上限制不了人口迁移。你规定某个城市只能有一千八百万人口,但是只要人们愿意来,很快就会超过这个限制,这就形成了现在中国城市两极分化的矛盾。
中国城市两极分化是如何形成的?
两极分化是指人口流出城市和人口流入城市,人口流入特别集中的城市就会出现各种暴涨局面,包括住房的供给和需求关系。比如有的城市六年前研究资源约束,提出这个城市只能养活八百万人口,结果现在人口达到了两千一百万,这个城市肯定会出现供求关系紧张,包括交通、公安、社会保障等等一系列社会公共服务都会不足。
那么,小城市的房地产是怎么回事呢?2004-2007年房地产过热,2007年出了国几条把房价压下去,2008年北、上、广、深等大城市房价跌得很厉害。于是许多小城市地方政府纷纷招揽房地产商去做投资,因为大城市限购,小城市不限购,不少房地产商包括一些知名地产商都跑到小城市拿地,在二三四线城市建了一些房子,以为这些地方将来也能像大城市一样房价上涨。结果发现,房子盖好了但人却走光了。
城市的两极分化,一方面是人口大量涌入导致供求关系严重失衡,另一方面是人口不断流出,供求过剩需求不足。暴露出城镇化政策包括现在的做法出了偏差,违背了人的迁移规律,违背了城市化、工业化的规律。城市化、工业化是人的行为,人的行为的基本逻辑是要追求就业,追求收入,追求改善的生活。而我们老是逆着走。
中国属于快速工业化国家,类似于韩国和日本。我们用了50年时间,工业化达到了80%多,现在还在继续工业化,这个历史的进程还很长。这50年会出现一个什么情况呢?人口进到城里来了,但是退休的人群还没有形成。
第一代有钱的退休人群正在形成,我说的有钱并不是说很有钱,至少中产阶级。他们想着现在房子便宜,赶紧买了等退休回来住。海南的发展应该是等到第一代有钱的人退休以后,目前这一代人还没有形成呢。
所以在这个阶段,加上中国地域辽阔,很多小城市不在大城市群里,发展就会遇到困难。从目前看,一些小城市可能就是要随着人口迁出逐渐消亡,但是我相信它们当中的大多数没有到发展的时候。目前就是人口迁出的时候,而人口迁出也是一种发展。假定你就是那些资源,原来那么多人,分母那么大,人均GDP、人均收入就上不去。人口迁移有两个效果,到人口聚集地增加了分母,在人口流出地减少了分母,减少了分母整个分数就大了,同样的收入分到每个人头上就高了,就可以提高收入。
一是小城镇的人口少了,但是人均收入可以提高;二是如果能保护好老宅,保护好当地的生态和特色文化,就为将来人口回流做好了准备。
我们应该顺应人口迁移规律和城市化规律。腾出更多的土地发展大城市,包括这些城市周边的小城镇、卫星城等。
从这个意义上讲,遵循规律,破解难题,需要做大量的调整,不仅仅是简单的控制房价、限购,还包括一些最基本的、更深层次措施,包括设立财产税、房产税、经济制度、经济手段,还包括要调整我们的城镇化发展战略。
著名的社会学家费孝通的博士论文是调研小城镇的,据说他临终前两年曾经对他的学生说,也许在中国小城镇这条路可能走不通。不同的历史阶段对不同的问题有不同的认识,今天我们讲这个问题可能看得更清楚一些。现在我们的大城市房价暴涨,小城市却有那么多的积压,一眼望不到头的房子也没卖出去几套,因为肯定没有人在那儿买。
一是发展房地产首先要想那个地方能创造多少就业,没有创造就业,搞了房地产最后结局都是一样的。然后还要看位置在什么地方,是在城市群里面,还是城市群外面,小城镇并不等于二、三、四线城市,小城镇指在是大城市群之外的。
二是我们暂时改不了粮食要自给自足的现状,但是我们可以提高城市容积率。
三是我们的土地分配可以改变,大城市和小城市之间的关系可以改变,这是我们政策战略的配套;四是要进一步深化农村改革,土地确权,土地能够流转,在城市化的前提下,尽可能的把多出来一部分土地特别是宅基地,流转出来成为城市土地供给的一个组成部分,来缓解房地产的问题。
我们城镇化发展战略不改,我们的容积率不改,农村土地制度不改,这些问题就会持续加大。总觉得需求太大供给太小,就只能抑制需求,限购不是通过供给方解决问题,而是抑制需求。抑制需求是有道理的,特别是投资性需求。但是现在房价高到社会承受不了,是因为确实需要购买住房的老百姓越来越买不起房了,这就影响到国计民生了。
如果保证房子有限的供给,只供给那些要住的人,而不供给那些要炒房的人,这是限购的逻辑。可不可以不搞限购呢?当然可以。限购只是一个行政手段,而且是非常严厉的行政手段,只有中国搞得了,其他国家搞不了,因为有钱不让买房子,是没有道理的。
解决办法:还是房产税
从需求方角度看,不一定限购,办法就是实行房产税。房产税具有内在的稳定性,房价越高征的税越高。房产税加上交易税在其他国家多数都有,而且很见效。最近新加坡搞房产税和交易税,新加坡城市中心的房价已经跌了40%。但是这一点我们也迟迟做不了,迄今为止没有列入国务院的议程。
有人说中国的土地都是国有的,但是英国也一样,英国任何一块土地都是皇家的,在上面盖房子也是租的,他们对使用土地和盖房子包括使用者都要征收房产税。还有人说是有既得利益的阻碍,曾经有过这样一个笑话,说领导聚到一块讨论房产税问题,前15分钟还在讨论国家税收,15分钟后就讨论到自己的房子要交多少税,这就讨论不下去了。
但是这些对实施房产税都不会构成障碍。中国改革的经验不就是新人新办法,老人老办法吗?20年过渡期,从新房子开始征起,老房子卖了才征,你看能不能实行得了?实行房产税的问题不要跟反腐挂钩,新房新办法,老房老办法。
还有一种说法是房产税不管用,你这就违反了经济学的基本常识。价格肯定是管用的,价格不管用往往是价格没到足够高。上海、重庆搞试点,只有百分之零点几的房产税当然不管用,如果像美国一样到了3%-4%的房产税你看起不起作用?中国的炒房团跑到美国,说美国次贷了危机房子便宜,转了一圈最后一问每年还得交4%的税,结果全都不买了。房价越高交税越多,价格哪有不起作用的,价格不起作用一定是价格不够高。虽然还有一些因素和理由,但是这些都有办法可以克服。但是现在一时半会儿还实行不了,客观上就没有列入日程。