签订商业地产租赁合同需要注意哪些问题求解答

　需要注意的主要问题：
1)、房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。
2)、房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。
3)、房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，也会影响新承租人顺利办出营业执照。
租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在当事人中，提供物的使用或收益权的一方为出租人;对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。
租赁合同是诺成合同。租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件。
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
　　租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

一、 调查商业地产的基本档案1、 房屋类型和土地用途。必须确保房屋类型为商业用房性质，土地用途为非住宅性质，方可承租作为商业地产使用，否则将面临可能无法办理营业执照以及非法使用房屋的风险。2、 房屋权利人。以确保与房屋权利人或者其他权利人签署租赁合同。3、 房屋是否存有租赁登记信息。若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而使新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办理营业执照。二、 装修期免租金 商业地产租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，“免租装修期”又是非法律明确规定的概念。因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期的起止时间。三、 租赁保证金 俗称“押金”，其起到正确履行合同的保证担保作用。主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用，因不履行合同用“押金”抵扣完后，承租人不补交，出租人有权单方解除合同。四、 税费承担 按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商业地产的，出租人或转租人应当承担以下税费。出租时：营业税及附加、房产税、个人所得税、维修费用、印花税、土地使用税；转租时：营业税及附加、印花税。虽然上述税费缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人。五、 营业执照 商业经营活动的首要条件就是必须合法取得营业执照，需要注意以下问题：1、 原有租赁登记信息没有注销，导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照；2、 商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照；3、 房屋类型不是商业用房，无法进行商业经营活动，从而导致无法注册营业执照；4、 涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；5、 因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。六、 装修处置 商业地产租赁中，往往需要花费大额资金用于装修，为了确保装修顺利进行以及保障装修利益，在合同中应当注意明确约定出租人是否同意承租人对商业地产进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建和搭建，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。七、 水、电、电话线等 因商业地产经营的特殊性，对于水、电、电话线的处理可能存在特殊需要。承租前，应先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量以及办理所需费用，并在合同里明确约定相关内容。无法满足正常需求的情况下，承租人有免责解除合同的权利。八、 租赁登记 租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容：1、 登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案登记，合同依然在生效条件满足时生效；2、 经登记的租赁，具有对抗第三人的法律效力。出租人不能将房屋同时出租给两个承租人，否则承担违约责任，因此建议办理租赁备案登记。九、 转租 转租、承租权转让都必须取得出租人书面同意，否则会导致合同无效或效力待定，需要承担赔偿责任。十、 买卖与租赁1、 出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权。即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商业地产的，则业主必须出售给承租人，以此保障承租人的使用利益。2、 即使承租人不想购买承租商业地产的，业主出售后，新的业主也应当履行租赁合同，否则，新业主应当承当租赁合同中的违约责任。 编辑：刘燕