使用集体土地（宅基地）建房，发放或持有乡（甚至村委会）发放的产权证，就可以认定为小产权房。
小产权就是没产权，无论是政策和产权都没有保障。如果只是为了居住没有问题，但是你不能住一辈子吧，想出售或者想出租都会很困难，而且无论与谁因为房屋发生任何法律纠纷都不会得到任何法律的支持，将来子女能否继承也是未知。总之后患无穷，国家已经多次重申小产权房没有任何转正的可能。
买小产权房的风险：1.没办法办理房产证；2.难以规避“一房多卖”风险；3.脱离监管质量难以保证；4.购房时无法进行银行贷款；5.套现困难，难以转让；6.小产权房难分割；7.有可能被无偿征用或者征收；8.随时面临业主“违约风险”。
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